银行叫停房贷返点 二手房贷款购房者多花四五百

      银行业刚刚全面叫停房贷返点，按揭公司和中介公司又开始收起一度免收的按揭服务费，每笔贷款收取400－500元不等。显然，中介少了房贷返点收入后，将这笔费用转嫁给了购房者。
　　
　　叫停：最后一批返点本月底结清
　　
　　去年第四季度上海、深圳等地先后推出地方性的自律公约，前不久，中国银行(601988,股吧)业协会正式下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》（下称“《通知》”），全面叫停房地产交易中介返点。
　　
　　《通知》要求，从今年起，各会员银行停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。
　　
　　之前上海叫停房贷返点后，中行(601988,股吧)、建行等大型商业银行立即停止房贷返点，虽仍有少数商业银行变相或私下向中介等机构支付房贷返点的情形，但房贷返点的比例远远小于去年上半年。而自该《通知》下发后，某按揭贷款公司负责人表示，这回是真的叫停了，少数商业银行的最后一批返点也将在本月底结束。
　　
　　博弈：银行占上风
　　
　　大部分二手房交易依靠中介的撮合，在操作过程中，购房者选择哪家银行贷款，经纪人能起较大的作用，而经纪人与银行贷款专员之间的“默契程度”则决定经纪人主动推荐哪家银行给借款人，从这个意义上来看，银行通过返点来“拉拢”中介推荐客户实际上与普通商品销售中的营销方式并没有很大的不同，缘何这次作为房贷产品供应商的银行敢于得罪作为零售商的中介公司呢？
　　
　　一位长期从事按揭服务的业内人士分析：原因可能有两个，一是银行去年房贷业务增长过快，今年本来就要控制一下房贷规模；二是随着中介行业实力的不断增强，以及各银行之间竞争的加剧，确实存在中介返点要价越来越狠，银行利润空间不断压缩的情况。该人士表示，尽管业内外对行业协会发布的相关文件存在较大的异议，认为其会像其他行业协会曾经制定的价格同盟一样迅速瓦解，但房贷产品毕竟和普通商品存在差别，我国的金融行业仍存在较大的垄断性，中介要完成房产交易必须要为客户提供贷款服务，如果银行确实铁板一块，那么中介也只得为银行义务打工。
　　
　　转嫁：购房者每笔贷款多加400－500元
　　
　　中介损失了这笔费用，迅速转嫁损失，向购房者收取贷款服务费。
　　
　　某按揭公司负责人透露，中介公司除了房贷返点作为利润外，主要以中介费为经营来源，而按揭公司的唯一利润就是来自返点，想要继续生存，只能通过提供贷款服务来向购房者收取相应的服务费。目前，该公司打算从贷款公司转型为按揭服务公司，今后每笔贷款收费400－500元不等。事实上，从去年12月份开始，一些大型中介和按揭公司已经开始向购房者收费，从400元到千元不等。如果贷款想要加急，其收费相应提高。
　　
　　质疑：贷款费用为何不包含在中介费中
　　
　　不少购房者质疑，购房时，购房者需要交中介费，一般为总房款的2%，而贷款是购房行为的一部分，贷款服务费为什么不在中介费中？
　　
　　“这是银行让收的，算是我们的跑腿费，我们为你办贷款，要办很多手续，费很多劲。”房地产时报记者咨询了多家中介，得到了这样的答案。按揭服务费是在中介费之外额外收的，但各大银行都没有这项费用。
　　
　　按揭中介则这样认为，因为银行叫停房贷返点后各银行之间的竞争将转为银行的服务和产品，按揭中介可以从中为购房者挑选到最合适的房贷产品，这本身就是一种专业服务的体现，无需购房者自己跑银行。
　　
　　房地产时报记者查阅上海市物价局资料，详细规定了房产中介提供代办贷款服务的，如阶段性贷款担保、办理房地产抵押贷款及登记手续，最高可收取400元。
　　
　　埋单：银行支付具有合理性
　　
　　不少发达国家民众办理按揭贷款，也是直接找专业的按揭公司或按揭银行，贷款银行负责支付客户办理按揭贷款过程所产生的所有费用。毕竟，银行一笔贷款，借款人缴纳的利息均为银行收取。
　　
　　房地产时报记者了解，前几年，沪上有大型商业银行计划开设按揭门店，直接为借款人办理二手房贷款业务，但在综合考虑投入和成本后，计划最终没有实施。广州亿达按揭陈溢溢认为，一笔商业按揭贷款从交易递件到交税过户、完成抵押登记，都需耗费一个月左右的时间。该部分工作普遍是低端的人力密集型，与银行的资本密集及中高端劳动力密集不相符合。随着按揭市场需求的增长，该部分业务最终逐步分离出来，由专业按揭公司按揭人员代理。即使现时的“直客式”业务，银行大多也是找合作按揭公司代理后续交易过户手续。而房贷返点实际上是银行为该按揭公司代理该部分手续所支付的部分佣金，可以说是银行开展房贷业务的部分成本。在高昂的利息面前，返点仅占银行利息的极少比例。陈溢溢指出，如贷款40万元，20年，以上海一笔贷款1%返点计算，银行支付4000元，占利息2.1%。
　　
　　业内人士认为，银行目前不宜全面叫停返点，这与市场专业化的发展方向不符，长期实施的可能性不大，最好是先规范返点幅度，同时，银行应加强房贷产品服务水平，改变房贷产品同质化的现状。